I Fondi immobiliari: la loro valutazione
I fondi immobiliari rappresentano una realtà sempre più
importante per il mercato immobiliare nazionale ed internazionale. Una
corretta valutazione degli stessi è un elemento fondamentale per
la tutela dell'investitore. La trasparenza, la ripercorribilità,
l'indipendenza delle relative valutazioni e la professionalità
dei valutatori devono essere, ad avviso dell'Is.I.V.I., garantiti da parte
della normativa in materia.
Per una sintesi del contesto normativo si legga quanto osservato nel testo
allegato (
)e
si faccia riferimento alla principale normativa di settore (il Regolamento
Emittenti della Consob come modificato il 14 aprile 2005, Regolamento
della Banca di Italia 16 aprile 2005 a modifica della precedente normativa
riguardante la gestione collettiva del risparmio, 
Regolamento
Banca di Italia 1 luglio1998, Regolamento
Banca di Italia 20 settembre 1999, Regolamento
Banca di Italia 3 agosto 2003 e al decreto
del Ministero dell'Economia n. 228 del 2003).
Prima osservazione al nuovo regolamento emittenti
La CONSOB ha sottoposto il 9 Giugno 2004 scorso a pubblica consultazione il nuovo regolamento relativo, fra l'altro, ai fondi immobiliari, sollecitando le osservazioni entro il giorno 8 Luglio 2004. L'Is.I.V.I. ha organizzato un incontro ristretto a Milano presso la Borsa Immobiliare, il 5 Luglio 2004, per la definizione del testo dell'osservazione che è stata successivamente trasmessa alla CONSOB.
Alla vigilia dell'Assemblea Generale della TEGoVA , che l'Is.I.V.I. ha
ospitato a Santa Margherita dal 13 al 16 Maggio scorso, alcuni aspetti
critici della vigente normativa erano stati oggetto di segnalazione alla
stessa CONSOB, che sono stai ripresi di taglio in un articolo pubblicato
su Tribuna Stampa, un periodico
destinato ai giornalisti. Non può sfuggire la rilevanza di
un'indipendente e trasparente valutazione degli immobili, eseguita con
criteri omogenei a livello europeo, per la tutela, oltre che della nostra
professione, dei risparmiatori ed in generale del mercato dei fondi immobiliari.
Si allega per comodità il testo
sottoposto dalla CONSOB a pubblica consultazione nel quale sono evidenziate
le numerose modifiche apportate, intese a garantire una maggiore trasparenza
del mercato. Vi è stata la possibilità di proporre, con
un'osservazione, un miglioramento del testo. Ecco gli spunti: Direttiva
n. 2003/71/CE, l'applicazione di standards europei di valutazione (EVS2003),
la valutazione del rischio immobiliare secondo criteri condivisi a livello
europeo (Property and Market rating - Guidance 14 -TEGoVA), la professionalità
e la sostanziale indipendenza del valutatore. L'osservazione, quindi,
è stata depositata presso la CONSOB in data 7 luglio 2004 (allegato).
In data 11 agosto 2004 è stato approvato dalla CONSOB il nuovo
regolamento emittenti (allegato
ed lo schema
11).
Seconda osservazione al regolamento emittenti
La CONSOB ha predisposto una seconda pubblica consultazione riguardante
il Regolamento Emittenti del 14
maggio 1999 n. 11971 (come successivamente modificato). Il testo oggetto
di consultazione è qui allegato.
Si noti che la CONSOB in questa seconda consultazione prende in considerazione anche alcune delle osservazioni formulate dall'Is.I.V.I. nell'ambito della prima consultazione (si veda la pagina di questo sito dedicata ai Fondi Immobiliari). In particolare, la CONSOB si sofferma sulla parte dell'osservazione Is.I.V.I. riguardante le modalità di messa a disposizione della valutazione del fondo come previste dalla normativa Europea e dalle raccomandazioni del CESR. Infatti, il dibattito si sofferma, fra l'altro, sul significato della disposizione "but the full report must be available as a document on display", contenuta nella raccomandazioni del CESR ad interpretazione del combinato disposto dell' art. 5.1 della Direttiva 2003/71/CE e dell'art. 23 del Regolamento della Commissione Europea 809/2004; in particolare, ci si chiede se, in base a tale normativa, il full report debba essere pubblicato in internet (come sostiene Is.I.V.I.) o meno.
La seconda osservazione è stata depositata presso la CONSOB in
data 18 novembre 2004. Il documento
depositato può essere qui scaricato().
Terza osservazione al regolamento emittenti
In data 13 dicembre 2004, codesto istituto ha depositato presso la CONSOB
un ulteriore commento avente a riguardo il contenuto del prospetto informativo
concernente i fondi immobiliari ad apporto che è qui allegato.
In tale occasione codesta associazione ha individuato alcune informazioni di cui i sottoscrittori dei fondi dovrebbero essere informati (in via aggiuntiva rispetto alla valutazione) nell'ambito di quanto contenuto nel prospetto informativo. Nella medesima occasione è stato sottolineata l'importanza della valutazione, redatta da esperti indipendenti, valutazione che deve essere resa pubblica, chiara e ripercorribile. Non può essere accettato il principio per cui la valutazione è di per sé di difficile leggibilità, quindi inutile all'investitore né, di contro, quello per cui sulla base delle informazioni reperibili sul prospetto di sollecitazione l'investitore dovrebbe farsi da sé una propria valutazione.
Pubblica consultazione del CESR
A livello Europeo il "Commitee of European Securities Regulators"
(CESR) ha proposto una bozza di raccomandazioni concernenti gli emittenti
al fine di implementare i principi contenuti nel Regolamento
n. 809/2004
(come successivamente modificato, vedi testo originario
allegato)
adottato dalla Commissione Europea in attuazione della Direttiva
n. 2003/71/CE.
Tale bozza è stata pubblicata sul sito del CERS www.cesr-eu.org
(allegato)
ed è stata oggetto di pubblica consultazione che si è chiusa
il 18 ottobre 2004. Con l'aiuto dei soci, l'Is.I.VI. ha formulato delle
osservazioni che sono state pubblicate sul sito del CESR www.cesr-eu.org
(e sono qui allegate).
In tale documento si sono sottolineati i principi per cui si batte l'Is.I.V.I. fra cui l'importanza di recepire standard di valutazione armonizzati a livello europeo come l'EVS 2003, di sottolineare la professionalità necessaria e la centralità della valutazione nei fondi immobiliari ed negli altri strumenti finanziari collegati a beni immobili.